Reit-фонды: стоит ли инвестировать?

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Как и где купить Reit в России

Через американского или другого иностранного брокера

Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.

Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.

В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).

Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.

Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.

Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.

По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.

За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.

В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.

С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).

С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.

Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.

Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.

Дивиденды платят ежеквартально.

По поводу дополнительных комиссий.

У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.

Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.

Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?

От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.

Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.

Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.

Плюсы данного вида инвестирования:

• цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;
• не нужен брокерский счет;
• возможность покупки онлайн;
• управление фондом профессионалами;
• льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).

А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).

Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.

УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.

Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.

От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.

И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.

За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.

Так? Нет не так.

Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?

И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.

Почти в 15 раз дешевле!!!

Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».

Ну и последний минус.

В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.

И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.

Печально.

Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.

Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.

За период с 2013 года по 2019:

• Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.
• Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.

Разница в доходность в 1,5 раза!!! Всего за 6 лет!

И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.

Особенности REIT как отдельного класса активов

REIT обычно относят к отраслевым акциям (подобно акциям энергетических или металлургических компаний). Акции примерно 30 REIT включены в состав индекса S&P 500 и занимают там около 3%.

Фонды REIT по соотношению «доходность/риск» действительно находятся значительно ближе к акциям, нежели к другим активам (например, облигациям).

Американские REIT за последние 20 лет (в период с декабря 1996 года по декабрь 2016-го) показали доходность выше большинства индексов акций США. Уровень их риска (стандартного отклонения) тоже оказался выше аналогичного показателя индекса S&P 500.

Однако по ряду причин можно выделить REIT в самостоятельную часть инвестпортфеля.

1) В основе фондов REIT находится недвижимость

Находящаяся в основе REIT недвижимость по своим характеристикам заметно отличается от акций, а также облигаций и прочих инвестиционных активов.

У инвесторов может появиться закономерный вопрос: насколько сильно инвестирование в REIT соответствует инвестированию в реальные объекты недвижимости?

Согласно результатам проведенного компанией Vanguard исследования, в краткосрочной перспективе стоимость REIT зависит скорее не от динамики цен на недвижимость, а от рынка акций. Поэтому цена фондов REIT зачастую следует за динамикой поведения всего рынка акций.

А вот на долгосрочных периодах (порядка 5 лет и больше) влияние рынка акций на котировки REIT становится менее значительным. Показатели REIT на длительных горизонтах намного больше соответствуют динамике рынка недвижимости.

Отметим, что REIT никогда не будет совершенно точно отражать рынок недвижимости. Как минимум – вследствие удерживания управляющей компанией комиссии за свои услуги по строительству и поиску объектов недвижимости и управлению ими.

Указанная комиссия способна уменьшить доходность вложений в REIT на несколько процентов в сравнении с доходностью обычного рынка недвижимости. Это – несомненный минус фондов REIT. Впрочем, за счет наличия несомненных плюсов (доступности, простоты их покупки, диверсификации по многочисленным объектам и пр.) REIT являются вполне реальной альтернативой вложений в физическую недвижимость.

2) Периодически невысокая корреляция с рынком акций

Взаимосвязь между REIT и акциями способна усиливаться во время кризисов. Стоимость REIT порою снижается даже сильнее стоимости акций. Однако фонды REIT могут реагировать на изменение рыночной ситуации отличным от акций образом и даже двигаться в противоположном направлении.

За 20 лет значение корреляции американских REIT с рынком акций варьировалось в диапазоне 0,05–0,87. Показатель 0,05 был зафиксирован в 2001 году., 0,87 – в 2012-м. Средняя величина корреляции за указанный период находится в интервале 0,6–0,7.

3) Выплата более высоких дивидендов по REIT

Одним из главных требований контролирующих органов к REIT является обязанность руководства фондов распределять не менее 90% прибыли среди акционеров. Многие REIT вообще распределяют все 100% полученной прибыли. За счет этого обеспечивается регулярная выплата дивидендов, которые обычно достаточно высоки.

Так, дивидендная доходность рынка акций США сегодня составляет примерно 2%. Средняя же величина дивидендной доходности долевых REIT равна примерно 4–4,5%.

Следовательно, REIT способны заинтересовать инвесторов, рассчитывающих на регулярные денежные поступления от своего портфеля.

Три вышеназванных пункта позволяют рассматривать вариант разбавления фондами недвижимости выделенной под акции доли портфеля.

В такой ситуации перед инвестором встает вопрос о механизме приобретения для своего портфеля бумаг REIT.

Как выбрать лучшие REIT фонды США

Если у вас нет времени, чтобы заниматься отбором, читать отчеты на английском у американского регулятора, отслеживать сделки инсайдеров, пересчитывать вручную, смотреть обновленные кредитные рейтинги, которые не всегда актуальны – есть простое решение: программа “Территории инвестирования” по REIT. За подробностями приходите на бесплатный интенсив по REIT. 

Мы инвестировали в REIT два миллиона рублей. Эти деньги распределены поровну на 2 портфеля: пенсионный портфель и портфель Ядро.

Кроме стартовых вложений, мы еженедельно докупаем в эти портфели активы на 500-2000$. Есть отдельный чат, где я даю аналитику и свои сделки, обзоры по каждой компании, ссылка на описание, детальные показатели, краткая сводка, по которой можно быстро принять решение. У нас есть день сделок – четверг, но если появляются какие-то срочные сделки, я дополнительно даю информацию в другие дни. 

Спустя время портфели практически сравнялись, потому что пенсионные активы бывают гораздо надежнее и интереснее по показателям. Я считаю нормальной проектную доходность 6%. Для меня важнее, чтобы компания увеличивала дивиденды. И сейчас у меня в пенсионном портфеле только 1 убыточная позиция: по ней -0,004%. Практически весь портфель работает плюс.

Портфель Ядро – чуть более рискованный. Туда мы покупаем молодые маленькие компании; сейчас там 19 REIT. Они платят более высокие дивиденды, им легче расти, они более агрессивно развиваются, у них выше кредитное плечо. Такие компании больше рискуют, но при этом дают больше возвратные инвестиции. Но они более волатильны, и в краткосрочной перспективе у них могут быть проблемы, если рынок сильно меняется.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Что такое REIT?

REIT (произносится как «reet»), или инвестиционный траст в сфере недвижимости, представляет собой тип инвестиционной компании, которая покупает активы в сфере недвижимости. Инвестиционный траст в сфере недвижимости работает в некотором роде как паевой инвестиционный фонд или ETF в том смысле, что, хотя паевые инвестиционные фонды объединяют деньги инвесторов для покупки акций, облигаций или товаров, REIT объединяют деньги инвесторов для покупки коммерческой недвижимости или других активов в сфере недвижимости.

REIT были созданы для того, чтобы повседневные инвесторы могли использовать возможности недвижимости, которые исторически были доступны только богатым. Например, немногие люди имеют сотни миллионов долларов на строительство многоэтажного жилого дома в крупном городе, но любой, кто может позволить себе одну долю квартиры REIT, теперь может инвестировать в такие объекты.

Основная концепция REIT заключается в том, что поскольку базовые активы приносят доход, этот доход будет (в основном) передаваться акционерам в форме дивидендов. Кроме того, поскольку стоимость недвижимости, как правило, увеличивается с течением времени, REIT, владеющие недвижимостью, также со временем увеличивают свою внутреннюю стоимость. Конечно, есть и другие тактики создания ценности, которые могут использовать REIT, такие как разработка свойств с нуля, использование рычагов для увеличения прибыли и многое другое. Вы можете прочитать мое полное руководство по инвестированию в REIT, если вы хотите более подробно рассмотреть, как работают эти инвестиционные инструменты, но мы рассмотрим основные моменты в этой статье, прежде чем углубиться в конкретные REIT для инвестирования.

Для того, чтобы претендовать на REIT, компания должна соответствовать нескольким конкретным требованиям. Прежде всего, он должен инвестировать не менее 75% своих налогооблагаемых активов в недвижимость и выплачивать 90% или более своего налогооблагаемого дохода акционерам. Он также должен иметь не менее 100 акционеров, и не более 50% акций REIT могут принадлежать пяти или менее лицам.

Большинство REIT специализируются на одном типе недвижимости или каком-либо другом активе недвижимости. Я только что упомянул квартиры REIT, и, как мы увидим позже, есть и несколько других подтипов.

Также важно упомянуть, что существует две широкие категории REIT — REIT по акциям и REIT по ипотечным кредитам. С этого момента, когда я использую термин REIT, я имею в виду акции REIT, которые владеют собственностью

С другой стороны, ипотечные REIT являются довольно другим типом инвестиций и инвестируют в ипотечные кредиты и ипотечные ценные бумаги, помимо прочих активов. Фактически, ипотечные REIT настолько различны, что даже не включены в сектор недвижимости S & P — вместо этого они считаются финансовыми компаниями.

Что такое индексный фонд

Полная информация об актуальных стратегиях, которые уже принесли миллионы пассивного дохода инвесторам

Скачать книгу

Поясню на примере. Есть индекс на американский рынок акций S&P 500. Там представлены 500 крупнейших компаний из разных секторов. Весь мир следит за значением этого индекса. Его рост или падение показывает не только состояние экономики США, но и всего мира.

Управляющая компания Vanguard решила создать фонд, который будет точно следовать за индексом S&P 500. Это означает, что она включила в корзину те же самые акции и в той же самой пропорции, что и индекс. Получился ETF Vanguard S&P 500 (тикер VOO), который на сегодня занимает 4-ю строчку в мире самых крупных ETF по стоимости чистых активов.

Топ-10 мировых лидеров вы можете увидеть на изображении ниже.

Задача управляющей компании состоит в том, чтобы вовремя проводить ребалансировку. Индекс не является статичной величиной. Он регулярно пересматривается: одни компании из него уходят, другие приходят, меняются их доли. То же самое должна делать и управляющая компания в своей корзине активов.

Например, ушла из индекса S&P 500 обанкротившаяся в 2008 г. компания Lehman Brothers. Значит, она покинула и индексные фонды, которые следовали за S&P 500. В декабре 2020 г. в индекс вошла Tesla. Управляющие компании вынуждены были тоже включить ее в свои индексные корзины. Получается, что состав фонда не зависит от желания или компетентности управляющего. Он призван только соблюдать принципы формирования конкретного индекса. У такого принципа есть преимущества и недостатки. Мы рассмотрим их ниже.

Родоначальником является Джон Богл – основатель инвестиционной компании Vanguard Group. Он и создал первый индексный фонд – Vanguard 500 Index Fund.

Активы, которые могут входить в состав индексного фонда:

• акции;
• облигации;
• денежные рынки;
• товары (например, драгоценные металлы);
• фонды недвижимости REIT;
• фьючерсы;
• смешанные активы.

Индексные фонды включают в свой портфель инвесторы, которые используют пассивную стратегию инвестирования. В мире она все больше набирает популярность. Принцип “купи и держи” актуален в странах с высокой финансовой грамотностью и развитым фондовым рынком. К нему же приходят и россияне.

Несколько графиков для иллюстрации наметившейся тенденции.

Диаграмма роста количества ETF и активов в мире за 7 лет

Диаграмма роста количества ETF и БПИФ в России за 7 лет

Диаграмма роста числа инвесторов в ETF и БПИФ

Почему вы должны иметь REIT в вашем портфеле акций?

Есть несколько ключевых причин инвестировать в REIT. Мы обсудим налоговые преимущества REIT в следующем разделе, но есть и другие веские причины:

• Потенциал дохода — поскольку REIT обязаны выплачивать большую часть своего налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов, они, как правило, имеют доходность выше среднего. На самом деле, в списке из пяти моих любимых REIT, приведенных далее в этой статье, самый низкооплачиваемый имеет дивидендную доходность 3, 2%.
• Диверсификация — REIT могут позволить вам получить доступ к другому классу активов (недвижимость), тем самым уменьшая вашу зависимость от производительности акций и облигаций.
• Проще, чем напрямую владеть недвижимостью. Хотя вы можете позволить себе арендовать недвижимость, например дом для одной семьи или небольшой многоквартирный дом, арендодателем может быть непросто. Вкладывая капитал в REIT, вы никогда не будете иметь дело с выселением, вопросами обслуживания или плохими арендаторами самостоятельно. И, возвращаясь к концепции диверсификации, REIT распределяют ваши деньги по сотням или даже тысячам объектов недвижимости, поэтому одна проблема с вакансией или обслуживанием будет иметь минимальное влияние на ваши инвестиции.
• Потенциал полной отдачи. Как я уже говорил, есть два основных способа заработать REIT. Их свойства приносят доход, а также могут со временем расти в цене. Это может привести к довольно внушительным долгосрочным общим доходам (дивиденды плюс повышение стоимости акций). Фактически, некоторые из REIT высшего уровня неизменно превосходили S & P 500 на протяжении десятилетий, как мы обсудим позже.

Почему акции REIT недооценены

Акции REIT сильно недооценены, и даже профессиональные инвесторы часто обходят стороной этот вид активов. Возьмем  компанию Realty Income и посмотрим, как она выглядит с точки зрения инвестора. У Realty Income кредитный рейтинг выше, чем у РФ. Окупаемость компании 40 лет. Это достаточно много, даже среди дивидендных аристократов с окупаемостью менее 20 лет, которые на текущий момент растут и увеличивают дивиденды. 

Как вы думаете, стоит ли брать компанию, которая окупается 40 лет и выплачивает дивиденды 188%? Конечно, стоит. Но многие проходят мимо, считая, что компания не достойна их внимания, хотя это один из топовых фондов.

Каким образом получается 188%?  Международные правила учета обязывают списывать амортизацию, износ ежегодно. Поскольку фонды недвижимости владеют большим количеством материальных активов, амортизация по нормам должна списываться из прибыли. А когда активов очень много, амортизация достаточно большая. Поэтому когда мы смотрим на чистую прибыль по бухгалтерскому учету, из нее убирают эту накопленную амортизацию.

В обычных корпорациях прибыль считается по нормам бухгалтерского учета. В REIT ввели специальных показатель – Funds From Operation (FFO). Этот показатель возвращает обратно амортизацию в расчет прибыли, потому что по факту эти деньги никуда не делись. Таким образом FFO увеличивается, и из нее вычитаются реальные расходы на обслуживание недвижимости. Плюс в чистый доход не учитываются сделки по продажи. При этом большинство сайтов просто не показывают FFO для REIT, поэтому нам пришлось собирать эту информацию по крупицам. 

У Realty Income среднегодовой рост выглядит так: 16, 9 и 10%. С учетом коррекции в COVID это нормально. Соответственно, дивиденды 3-5%. Если уйти от Net Income к корпоративному показателю FFO, получается окупаемость около 18 лет: это для больших REIT нормально. Тогда мы видим, что реальный процент выплат от прибыли – 82%. Это выше, чем у обычных компаний.

К тому же Realty Income – высокомаржинальный бизнес, у него почти нет расходов: страховку, обслуживание недвижимости и налоги несут арендаторы. По этой причине за 47 лет индекс на недвижимость показал лучший возврат инвестиции. Но есть компании, которые десятки лет превосходят средние показатели по рынку – тот же Realty Income. Фонды недвижимости могут дешеветь, но их надо рассматривать на максимально длинное плечо, по принципу “купил и держи”. Только каждую компанию нужно внимательно проверять и анализировать, что значит каждый показатель.

Ведущий офис REIT для хороших и плохих времен

Boston Properties является одним из крупнейших владельцев и разработчиков офисной недвижимости в мире. Компания специализируется на офисных объектах класса А (высшего качества) и в настоящее время имеет портфель из 200 объектов недвижимости площадью 52 миллиона квадратных футов.

Стратегия компании проста — Boston Properties разрабатывает высококачественную офисную недвижимость на рынках с высоким спросом (не только Бостон, как следует из названия). Бостон действительно является крупнейшим рынком REIT, но компания также имеет крупные инвестиции в Нью-Йорке, Вашингтоне и Сан-Франциско.

Развитие свойств, в отличие от приобретения существующих, может быть отличным способом создания акционерной стоимости. Короче говоря, вообще дешевле построить недвижимость с нуля. Это создает лучшую доходность по стоимости, а также приводит к немедленной положительной справедливости, когда собственность завершена. На момент написания этой статьи, Boston Properties имеет 6, 6 млн. Кв. Футов пространства в своих трубопроводах для разработки или реконструкции, 85% которых уже сданы в аренду.

В дополнение к девелопменту, компания приобретает существующие объекты недвижимости, если считает, что может повысить стоимость.

Boston Properties также имеет хорошо диверсифицированную базу арендаторов, при этом ни один арендатор не составляет более 3, 3% дохода от аренды.

Один из моих любимых аспектов Boston Properties — это акцент на рециркуляцию капитала, то есть постоянную продажу ценных активов и реинвестирование в активы, создающие стоимость, для максимизации долгосрочной прибыли. В качестве упрощенного примера предположим, что вы потратили 1 миллион долларов на строительство нового объекта, стоимость которого после завершения составила 1, 5 миллиона долларов. Затем вы можете продать имущество и использовать 1, 5 миллиона долларов для строительства объекта стоимостью 2 миллиона долларов, и так далее, и так далее. После IPO в 1997 году Boston Properties потратила 14, 2 миллиарда долларов на приобретение, но получила 10, 4 миллиарда долларов от продажи имущества.

На что обратить внимание

Определения инвестиционного фонда недвижимости могут варьироваться в зависимости от юрисдикции, но в целом REIT владеют, управляют или финансируют недвижимость, приносящую доход. Законодательство США требует, чтобы REIT ежегодно распределяли между акционерами не менее 90% налогооблагаемого дохода. Таким образом, эти фонды, как правило, предлагают стабильные и щедрые дивиденды.

Пандемия сурово обошлась с сектором недвижимости, поскольку многие люди перешли на удаленную работу и не спешили выходить из дома, что подорвало спрос на недвижимость со стороны розничной торговли и компаний сектора развлечений, а также резко сократило посещаемость офисных помещений (а, следовательно, и потребность в них). Таким образом, повсеместное ухудшение эпидемиологической обстановки может оказать дополнительное давление на стоимость REIT, специализирующихся на этих подсекторах.

Что касается США, то инвестирование в недвижимость обычно предлагает стабильную, но низкую рентабельность, которая еще сильнее снизилась из-за пандемии COVID.

На какие REIT следует обратить внимание долгосрочным инвесторам? Мы бы начали с фондов, характеризующихся сильными бизнес-моделями, надежными портфелями недвижимости и мощными финансовыми балансами. Еще один важный показатель — средства от основной деятельности (FFO) — который используется для определения денежного потока, генерируемого за счет операционной деятельности

Американские REIT рассчитывают FFO в соответствии со стандартами Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT)

Еще один важный показатель — средства от основной деятельности (FFO) — который используется для определения денежного потока, генерируемого за счет операционной деятельности. Американские REIT рассчитывают FFO в соответствии со стандартами Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT).

Хотя большинство REIT все же могут в будущем ощутить на себе неблагоприятные экономические последствия пандемии, сама по себе эта отрасль имеет большое значение для экономики и инвестиционных портфелей.

Паи REIT можно покупать и продавать (как и другие акции) в течение торговой сессии, но не все инвесторы готовы постоянно держать руку на пульсе отдельных представителей сектора, таких как Digital Realty Trust (NYSE:DLR), Iron Mountain (NYSE:IRM), Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI), Realty Income (NYSE:O), Simon Property Group (NYSE:SPG) и Stag Industrial (NYSESTAG).

Вместо этого участники рынка могут инвестировать в недвижимость в целом, обратившись за помощью к биржевым фондам (ETF).